Optoppen van gebouwen als oplossing voor woningtekort

Nederland wil tot 2030 maar liefst 900.000 woningen bouwen om het groeiende woningtekort tegen te gaan. Een ambitieus aantal dat in de praktijk moeilijk te realiseren blijkt. Om in de buurt te komen van die ruim 100.000 woningen per jaar, is het optoppen van bestaande gebouwen een van de oplossingen.

 

Het idee van het ‘optoppen’ is eenvoudig: plaats een of meer verdiepingen boven op een bestaand gebouw, dit kan bijvoorbeeld een kantoor of appartementencomplex zijn, zodat op hetzelfde oppervlak meer mensen kunnen wonen. Het enige dat – voor het zicht – verandert, is de hoogte. In Berlijn wordt dit al veelvuldig toegepast bij de naoorlogse ‘Plattenbau’.

 

Met name in stedelijk gebied is de vraag naar woningen onverminderd groot. Nieuwbouwprojecten liggen vaak wel op de plank of worden zelfs uitgewerkt tot definitieve ontwerpen, maar dat wil niet zeggen dat er daadwerkelijk gebouwd wordt. Geld (gestegen bouw- en grondkosten) en de stikstofcrisis, waar ook de bouw last van heeft, zijn daar de voornaamste redenen voor.

 

Veilig, verantwoord en reëel

Toch zullen er linksom of rechtsom in korte tijd heel veel woningen bij moeten. In de stad is die uitdaging nog wat groter, want waar vind je de ruimte om iets nieuws te bouwen? Het antwoord is: bijna niet. En dus wordt het ‘optoppen’ van gebouwen nu gezien als een van de oplossingen om tóch in stedelijk gebied meer woningen te realiseren. Iv is als specialist op het gebied van constructies vaak betrokken bij dergelijke projecten. Want het bedenken van een paar extra verdiepingen is weliswaar niet moeilijk, maar het constructief veilig, verantwoord en realistisch uitvoeren is dat vaak wel.

 

Zoals ook bij het Burgemeester Feithplein in Voorburg. Op beide kantoorpanden – inmiddels woningen – zijn drie extra woonlagen gebouwd. Daardoor hebben de panden samen niet 17, maar 23 woonlagen. Iv onderzocht de haalbaarheid en verzorgde daarna het constructief ontwerp van de ‘optop-plannen’.

Ingewikkelde puzzel

Hoewel het in theorie eenvoudig klinkt om gebouwen met platte daken te voorzien van een paar extra verdiepingen, is dat in de praktijk niet zo makkelijk, vertelt Rinske Daniëls-de Waard, projectleider bij Iv. “Een gebouw is qua fundering en qua draagstructuur zo gebouwd dat het de constructie kan dragen. Vaak zijn die niet berekend op het dragen van extra verdiepingen. Dat heeft vooral met de kosten te maken. Vaak kan er wel één woonlaag op worden gebouwd, maar dan nog is het echt een ingewikkelde puzzel om te kijken hoe dat constructief veilig kan.”

 

Het optoppen van een gebouw heeft met name gevolgen voor de stabiliteit en de windbelasting op een gebouw. Hoe hoger een pand, hoe meer wind het zal vangen en hoe sterker de constructie dus moet zijn om die belasting op te vangen. Vaak stopt het werk daarom niet bij het ontwerpen van een extra woonlaag, maar zijn aan de bestaande constructie diverse aanpassingen nodig.

 

Rinske: “Wat je het liefst niet wil, is aan de fundering komen, want dat heeft veel impact en is heel duur. Daarom starten we met een haalbaarheidsstudie, waarbij archiefstukken van de fundering en het stabiliteitssysteem nodig zijn. Zelfs wanneer de fundering geschikt is voor een optop, zijn er in de rest van het gebouw bijna altijd verstevigingsmaatregelen nodig. Dit concentreert zich vaak in de kern van een gebouw, waar de liften, trappen en schachten zitten. Daar wordt meestal de windbelasting opgevangen. Ook in andere delen zijn altijd aanpassingen nodig, zoals vloer- en wandsparingen of doorbraken door dragende borstweringen zoals bij de nieuwe balkons van het Burgemeester Feithplein. Als constructeurs geven wij input over hoe je gegevens en berekeningen aan elkaar koppelt. In tegenstelling tot nieuwe ontwerpen, maak je gebruik van iets bestaands en op basis daarvan ga je verder. Dat is ontzettend leuk om te doen, als je van puzzelen houdt. Gelukkig houden wij daarvan.”

 

Kortom: het optoppen van gebouwen is niet zo eenvoudig als het klinkt. Vooral in onderzoek en rekenwerk gaat veel tijd zitten en uiteindelijk zal er altijd iets aan een bestaand gebouw moeten veranderen om de extra woonlagen te kunnen dragen.

Herbestemmen

Niet alleen het optoppen, maar ook het herbestemmen van gebouwen draagt bij aan het helpen oplossen van het woningtekort. De Baumannkerk in Rotterdam-Overschie is daar een goed voorbeeld van. De monumentale, naoorlogse kerk is getransformeerd tot een uniek woongebouw. Iv is bij deze transformatie betrokken geweest vanaf de haalbaarheidsstudies tot en met de begeleiding tijdens de uitvoering. De overeenkomst met optoppen: het maximaal benutten van bestaande gebouwen om meer mensen een woning te kunnen bieden.

 

Een belangrijke voorwaarde voor pandeigenaren om in aanmerking te komen voor het optoppen of herbestemmen, is dat de documentatie optimaal op orde is. Iv start daarom met het archiefonderzoek. Met name voor panden gebouwd vanaf de jaren tachtig is meestal al het benodigde papierwerk aanwezig, maar we hebben ook veel ervaring met gebouwen uit de jaren ’50-’60 of zelfs daarvoor. Dat betekent dat er in stedelijk gebied héél veel mogelijkheden zijn om meer mensen te kunnen huisvesten.

 

Duurzamer en goedkoper

Volgens Jeroen Pahud de Mortanges, directeur van Iv-Bouw, is creatief en slim omgaan met bestaande bouw dé manier om de (binnenstedelijke) wooncrisis tegen te gaan. “Enerzijds is het in verstedelijkte omgevingen handig, omdat er simpelweg niet veel ruimte over is. Daarnaast is het goedkoper dan nieuwbouw én veel duurzamer.”

 

Ook is het voor huiseigenaren, met name diegenen die in een wat ouder gebouw wonen, de ultieme gelegenheid om een verduurzamingsslag te maken. Jeroen: “Je krijgt meer bewoners in eenzelfde pand. Vaak zijn huiseigenaren in een Vereniging van Eigenaren (VVE) verenigd. De kosten voor het plaatsen van zonnepanelen of andere duurzaamheidsinitiatieven deel je dan door meer personen, waardoor verduurzamen per saldo goedkoper wordt.”

 

Geen tijd voor afwachtende houding

Samenvattend lijkt het duidelijk: het optoppen en herbestemmen van gebouwen, zoals in Berlijn al veel gebeurt, lijkt een relatief eenvoudige en laagdrempelige manier om in korte tijd meer woningen te bouwen, zonder uit te moeten wijken naar buitengebieden. Toch gebeurt het nog niet massaal. Wat betreft Jeroen komt dat onder andere doordat de regering nog geen koers heeft uitgestippeld over het woningtekort en de rol van stikstofuitstoot in de bouw. “Daardoor zie je een groeiende afwachtende houding binnen deze markt. En als er iets killing is, is dat het wel. De politiek moet keuzes gaan maken. Tot en met 2030 moeten er 900.000 woningen bij. Vorig kwartaal werden er 15.000 vergunningen verleend. Dat geeft wel aan in wat voor vacuüm de bouwwereld zit. Er moet dus iets gebeuren.”

"Optoppen en herbestemmen is een oplossing. De potentie is enorm en uiteraard zetten wij graag onze expertise in om deze potentie te verzilveren."
Jeroen Pahud de Mortanges | Directeur van Iv-Bouw

Wil je hier meer over weten?

Jeroen gaat hier graag over met je in gesprek. Neem contact op via 088 943 3500 of stuur een mail.

Stuur Jeroen een mail
Jeroen Pahud de Mortanges